Dự thảo online

Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015. Qua hơn 7 năm thực hiện, luật phát sinh những hạn chế và không còn phù hợp với thực tế hoặc pháp luật nhà ở còn thiếu quy định, chưa điều chỉnh được hết các vấn đề xảy ra trong thực tiễn.

Cụ thể, Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến số lượng lớn dự án bị ách tắc; vướng thủ tục liên quan đến đấu giá đất; quy định người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa rõ ràng. Đồng thời, một số loại hình bất động sản mới phát sinh như: condotel, officetel, hometel… chưa tạo ra được hành lang pháp lý rõ ràng dù gần đây loại hình trên phát triển khá “nóng” tại nhiều địa phương. Việc này gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư lẫn người mua muốn sở hữu các loại hình bất động sản trên.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Nhà ở năm 2014 đã gây ra ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì quy định trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại và yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. Điều này đã dẫn đến khan hiếm và đẩy giá nhà ở tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và nhiều tỉnh, thành khác tăng cao trong 5 năm gần đây. Bên cạnh đó còn làm cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận để mua nhà.

Theo các DN, do những vướng mắc liên quan đến Luật Nhà ở chưa được tháo gỡ, nhiều dự án về nhà ở triển khai chậm khiến chi phí nhà đầu tư bị đẩy lên cao và hạn chế sản phẩm đưa ra thị trường. Do đó, những năm gần đây, giá nhà ở tăng cao ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Đặc biệt là các khu vực có đông dân như: TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Hà Nội…

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland Bùi Xuân Huy cho biết: “Giữa Luật Nhà ở và nhiều luật khác đang có sự thiếu đồng nhất gây khó cho DN trong quá trình thực hiện hồ sơ thủ tục và triển khai dự án. Vì thế, khi điều chỉnh, bổ sung Luật Nhà ở cần có sự thống nhất giữa các luật để tạo điều kiện cho DN có thể triển khai nhanh các dự án nhà ở cung ứng cho thị trường”.

Tại Đồng Nai, giai đoạn 2011-2020, quy hoạch hơn 300 dự án khu dân cư, khu đô thị, nhưng đến cuối kỳ số dự án hoàn thành đưa vào sử dụng rất ít. Nhiều dự án phải chuyển sang giai đoạn 2021-2030 để thực hiện tiếp, trong đó có không ít dự án kéo dài do vướng vào Luật Nhà ở. Tỉnh đã có kiến nghị sửa đổi, bổ sung nhiều điểm trong Luật Nhà ở để tạo điều kiện cho DN đầu tư xây dựng căn hộ đáp ứng nhu cầu của nhiều người dân. Đặc biệt, các quy định của Luật Nhà ở đang cản trở việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú, nhà ở công nhân.

Hiện nay, Bộ Xây dựng được giao lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương để sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2014. Mục đích là sau khi luật sửa đổi ban hành đưa vào thực hiện sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước, DN đầu tư, người dân mua và sở hữu nhà ở.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh góp ý: “Trong Luật Nhà ở sửa đổi nên thoáng hơn về cơ chế, chính sách để DN dễ dàng thực hiện các dự án. Với các dự án nhà ở xã hội nên giao cho UBND tỉnh, thành để tránh quá tải trong phê duyệt dự án, cấp phép đầu tư và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, thủ tục. Đồng thời, các tỉnh, thành sẽ tiến hành quy hoạch, xây dựng kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất để xây dựng. Với căn hộ chung cư, không nên quy định thời hạn sở hữu khiến người tiêu dùng lo lắng”.

Để tháo gỡ khó khăn cho DN trong đầu tư các dự án nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất, trong Luật Nhà ở sửa đổi nên chấp thuận cho DN thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở nhưng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành (TP.HCM) cho biết: “Công ty đã và đang đầu tư một số dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành. Quá trình thực hiện thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội phức tạp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nên đã cản trở DN bất động sản tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, dù đây là phân khúc khách hàng có nhu cầu lớn nhất. Muốn DN đầu tư vào nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp, Luật Nhà ở cần lược bỏ bớt các quy định để hồ sơ đơn giản hơn nhà ở thương mại”.

Cũng theo ông Nghĩa, trong Luật Nhà ở sửa đổi nên quy định rõ ràng về các loại đất được triển khai dự án nhà ở tránh chung chung kiểu “các loại đất xây dựng nhà ở phải phù hợp với quy hoạch”. Vì với câu đất phù hợp với quy hoạch, nhiều DN mất 2-3 năm hoàn thiện hồ sơ.

Một số DN bất động sản kiến nghị tách riêng chính sách nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Cho phép DN tự quyết định giá bán nhà ở và Nhà nước kiểm toán sau. Đồng thời, nên có những chính sách ưu đãi về vốn vay ưu đãi, đất đai cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để thu hút nhiều DN đầu tư vào lĩnh vực này.