Dự thảo online

Khó có thể phủ nhận những tác động to lớn của đại dịch Covid-19 lên đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta. Cùng với những đứt gãy về chuỗi cung cứng, hoạt động sản xuất kinh doanh cũng gần như bị ngưng trệ. Sau cơn địa chấn của làn sóng dịch thứ 4, đỉnh điểm là “cơn hồng thủy” của đại dịch tại TP.HCM vào giữa năm ngoái, mặc dù đã được khống chế và kiểm soát, các hoạt động kinh tế vẫn chưa thể tìm lại trạng thái phục hồi như ban đầu. Những khó khăn chung đó tiếp tục tác động đến quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và ít nhất là trong khoảng thời gian ngắn sắp tới

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản góp ý với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét và điều chỉnh lại một số nội dung để đảm bảo tính thống nhất với dự thảo Luật Đất đai, Luật Đầu tư...

Mặc dù nhiều năm nay thị trường đã xuất hiện loại hình bất động sản lai giữa căn hộ và văn phòng (officetel) hay căn hộ và khách sạn (condotel), còn gọi là bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng pháp luật hoàn toàn bỏ ngỏ, gây ra nhiều khó khăn và rủi ro cho những người mua, chủ đầu tư cũng như các cơ quan quản lý.

Hiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội để chuẩn bị cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới đây, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến chưa đồng thuận, nhất là liên quan đến quy định các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch trong quy định tại dự thảo luật này.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập, vướng mắc của pháp luật hiện hành, đảm bảo và nâng cao hơn nữa hiệu lực thực thi quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong bài viết này, các tác giả phân tích một số quy định trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm hoàn thiện các quy định này và góp phần tạo sự thống nhất với các luật chuyên ngành quan trọng khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật khác. 

Trong bài viết này, tác giả trình bày quá trình hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam và vai trò của sàn giao dịch BĐS; so sánh việc xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn với giá trị pháp lý của văn bản công chứng, phân tích để làm rõ hơn bản chất thực sự của việc xác nhận qua sàn về mặt pháp lý và thực tiễn với vai trò của công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất động sản; từ đó đưa ra nhận định và kiến nghị giải pháp góp phần hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản để thị trường bất động sản phát triển ngày càng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được tiếp tục hoàn thiện để trình Quốc hội xem xét, thông qua. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích những hạn chế, bất cập trong quy định về hợp đồng thuê mua bất động sản của hai Dự thảo này và đưa ra những kiến nghị hoàn thiện, góp phần đảm bảo sự an toàn pháp lý trong giao dịch dân sự về bất động sản cũng như bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế khi thực hiện các giao dịch về thuê mua bất động sản ở Việt Nam.

Thế chấp là loại giao dịch bảo đảm để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở vay tiền thực hiện dự án, hoặc hỗ trợ cho khách hàng vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giao dịch này tồn tại khá phổ biến trên thực tế. Trong bài viết này, các tác giả phân tích một số quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra một số bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Thời gian qua, trong những dự án kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư đã huy động vốn thông qua một số hình thức như ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc hoặc hợp đồng gọi vốn trước khi các bên ký hợp đồng mua bán chính thức. Điều này gây ra những mối quan tâm về quyền và lợi ích của người mua, tính pháp lý của hợp đồng huy động vốn trước khi công trình được xây dựng để đủ điều kiện bán.

Việc cải tạo các khu chung cư cũ (CCC) là vấn đề chung của các đô thị lớn trên thế giới. Tại các đô thị lớn trên thế giới có nhiều mô hình về cải tạo CCC đáng để Việt Nam nghiên cứu và áp dụng trong thực tế.

Sau Đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứng dụng rộng rãi, đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ.
Các nước Bắc Âu áp dụng thành công nhất mô hình này. Ở Anh và Pháp, hàng loạt đô thị mới xung quanh thủ đô đã xây dựng theo kiểu tổ hợp nhà ở chung cư và các công trình công cộng tạo thành các tiểu khu nhà ở, nhiều tiểu khu nhà ở tạo thành đơn vị ở. Ý tưởng chủ đạo của cấu trúc đơn vị ở rất gần với lối sống xã hội chủ nghĩa nên cũng được cải tiến và nhanh chóng phát triển trên các nước XHCN, đặc biệt ở Liên xô cũ

Theo HoREA phân tích, chủ đầu tư phải trả trước “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Phí này được tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu. Trong khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh  sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân. Bài viết nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản và đề xuất nhóm giải pháp nhằm ổn định, phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

Mặc dù nhiều quy định mới đã được sửa đổi, bổ sung nhưng theo đánh giá Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Bộ Xây dựng với chức năng là cơ quan chủ trì sửa luật cần phải tiếp thu ý kiến đóng góp nhằm khắc phục những hạn chế này