TP.HCM: Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)

Nới rộng quy định chuyển nhượng dự án

Theo phản ánh của các DN BĐS, trong thời gian qua hoạt động chuyển nhượng các dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp, kéo dài. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các DN mà còn làm giảm cơ hội tiếp tục triển khai của nhiều dự án và làm tăng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS.

Theo đại diện Công ty Hoàng Quân, thủ tục chuyển nhượng dự án khó khăn và mất thời gian, có dự án muốn chuyển nhượng phải mất nửa năm dẫn đến DN bị mất cơ hội cơ hội chuyển nhượng. Đại diện Công ty Hưng Thịnh cũng cho rằng, đối với các dự án đã đầy đủ hồ sơ thời gian chuyển nhượng dự án kéo dài từ 3-5 năm do thủ tục nhiêu khê. Do vậy, các DN này kiến nghị cần rút ngắn thủ tục chuyển nhượng đặc biệt đối với dự án đã có đất sạch và quy hoạch 1/500.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của DN trong việc chuyển nhượng dự án. Theo kiến nghị của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, Luật kinh doanh BĐS nên sửa dổi theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án kinh doanh BĐS ở bất cứ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của DN có hợp đồng có đăng kí kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

Thống nhất với quan điểm của Hiệp hội BĐS TP.HCM về việc nới rộng các quy định về chuyển nhượng dự án cho DN, tuy nhiên đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho rằng Luật Kinh doanh BĐS cần nêu rõ các hình thức được chuyển nhượng đối với từng trường hợp tránh tình trạng nhập nhằng giữa các hình thức chuyển nhượng diễn ra khá phổ biến trong thời gian qua.

Kiểm soát chặt chẽ việc huy động vốn

Một vấn đề cũng thu hút sự quan tâm của các cơ quan quản lí nhà nước liên quan đến việc huy động vốn ứng trước của khách hàng.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, đang có độ vênh về thời điểm huy động vốn giữa Luật nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Trong khi Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đi xây dựng xong phần móng thì Luật Kinh doanh BĐS lại quy định việc ứng tiền lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, liên quan đến quy định này, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 lại quy định “việc ứng tiền lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật”

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các DN, Hiệp hội BĐS TP.HCM kiến nghị, cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 vì đây là lúc DN đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng và đã kí quỹ theo quy định tại Luật Đất đai nên đang gặp khó khăn về vốn.

Liên quan đến quy định về huy động vốn, nhiều ý kiến cũng cho rằng các quy định cũ về chế tài đối với các chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn vốn huy động của khách hàng là quá nhẹ, không đủ tính răn đe. Do vậy, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành dự án bàn giao cho khách hàng. Đồng thời, phải có biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào tài khoản đóng của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

Ngoài các vấn đề nêu trên, tại hội thảo, đại diện các cơ quan quản lí nhà nước và các DN BĐS còn góp ý về nhiều nội dung liên quan. Cụ thể như, cần bổ sung quy định cho phép thế chấp nhà hình thành trong tương lai đối với nhà ở thương mại như đối với nhà ở xã hội để đẩy nhanh việc giải ngân gói 30.000 tỉ đồng; có quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc bàn giao hệ thống hạ tầng kĩ thuật cho cơ quan nhà nước sau khi đã hoàn thành xong các dự án; cần có quy định về tổ chức đại diện cho người mua nhà để đảm bảo quyền lợi của người mua trong trường hợp có phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư; vướng mắc trong quy định chuyển nhượng BĐS của các tổ chức tín dụng…