Dự thảo online

Kính gửi: Quốc hội

Thực hiện Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Chính phủ trình Quốc hội Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau:

 Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội khóa 13 thông qua đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở: từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở trong đó có chính sách nhà ở xã hội đã giúp hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hộ nghèo tại khu vực nông thôn tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh - xã hội của đất nước. Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

 Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đã nêu: "hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở”.

Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội”(Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 05 năm 2016 - 2020 và phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 05 năm 2021 - 2025).

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm 2021 - 2025 có nêu: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”; “bố trí hợp lý khu dân cư và hỗ trợ phát triển nhà ở cho người dân tại các vùng thường xuyên chịu tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu”.

 Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp, nhất là cấp chiến lược, đủ phẩm chất, năng lực và uy tín, ngang tầm nhiệm vụ, có nêu: “Xây dựng chính sách nhà ở theo hướng: Nhà nước thống nhất ban hành cơ chế, chính sách; địa phương quy hoạch đất ở, nhà ở; cán bộ, công chức, viên chức mua và thuê mua”; “Cải cách chính sách tiền lương và nhà ở để tạo động lực cho cán bộ phấn đấu, toàn tâm, toàn ý với công việc”.

 Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” xác định mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan (trong đó có Luật Nhà ở 2014) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Tại các Nghị quyết về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật của Chính phủ (số 66/NQ-CP ngày 01/7/2021, số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022, số 27/NQ-CP ngày 28/02/2023, số 52/NQ-CP ngày 14/4/2023), Chính phủ đã thống nhất về sự cần thiết, quan điểm, mục tiêu sửa đổi Luật Nhà ở 2014 cũng như các nội dung cơ bản của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); đồng thời Chính phủ cũng đã cho phép Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023).

Kết quả tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung cụ thể như sau:

          Quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định.

Ngoài ra, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.

          Pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài: một số quy định còn đang tản mát tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

Thứ hai, các quy định liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở có các tồn tại, hạn chế như sau:

- Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn phân tán tại nhiều điều khoản của Luật, Nghị định và Thông tư dẫn đến việc áp dụng thực hiện chưa thống nhất tại các địa phương.

- Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

- Việc quy định phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm làm giảm tính chủ động, thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương, gây khó khăn trong công tác thực hiện, quản lý, giám sát.

- Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp Trung ương đến địa phương, dẫn đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.

Thứ ba, các quy định về phát triển nhà ở có các tồn tại, hạn chế như sau:

- Một số quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay đã được điều chỉnh trong hệ thống pháp luật đầu tư, Luật số 03/2022/QH15 về sửa 09 Luật cụ thể như việc chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở,... do đó, Luật Nhà ở cần phải điều chỉnh để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật như việc xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại,...

- Các yêu cầu trong phát triển dự án nhà ở cần phải được cập nhật, bổ sung để kịp thời điều chỉnh thực tiễn phát sinh. Quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở được nhiều hệ thống pháp luật điều chỉnh (pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng,...) nên thời gian vừa qua, các địa phương còn lúng túng trong triển khai thực hiện, do đó cũng cần có quy định thống nhất các bước thực hiện dự án.

- Quy định hiện hành về các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị còn phân tán ở nhiều pháp luật khác nhau nên việc áp dụng thực hiện còn chưa thống nhất gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư xây dựng dự án trong quá trình triển khai thực hiện.

Thứ tư, việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

- Các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện.

- Nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không có nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác.

- Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã cho phép mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý để triển khai.

Thứ năm, việc phát triển quản lý nhà ở công vụ còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

Thứ sáu, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

- Chưa có sự thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan. Tại Điều 99, Điều 110 Luật Nhà ở 2014 thì chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại nhưng pháp luật về nhà ở cũng chưa xác định thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, trong khi đó pháp luật về xây dựng lại có quy định về xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm nên trong quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

- Chưa có quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 về các trường hợp phải thực hiện cải tạo, phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư còn chưa rõ ràng nên trong quá trình triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

- Theo quy định tại Điều 113 Luật Nhà ở năm 2014 có 02 hình thức thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án; Nhà nước đầu tư từ ngân sách hoặc thông qua hình thức hợp đồng chuyển giao. Theo quy định này thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào việc chủ sở hữu nhà chung cư có đồng thuận, lựa chọn và đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư hay không hoặc phải thực hiện dự án theo hình thức đầu tư từ ngân sách hay hình thức hợp đồng chuyển giao. Trên thực tế, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể thống nhất lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư và cũng chưa có quy định Nhà nước có trách nhiệm xử lý các trường hợp này, trong khi số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rất hạn chế; Luật PPP đã bỏ hình thức BT dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên không thể thực hiện được các dự án, làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm thời, điều kiện, chất lượng chỗ ở tạm thời nên không thể di dời người dân để thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu mà chưa quy định về các nguyên tắc, nội dung của việc bồi thường, khung hệ số bồi thường, việc bồi thường các phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang…), diện tích thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt quy định về thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà ở cho người dân tái định cư nên trên thực tế người dân không đồng thuận di dời, bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.

Thứ bảy, việc phát triển nhà ở xã hội còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

          -Luật hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức kinh tế nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển địa phương tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với các luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian qua như pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư, xây dựng…

- Quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản... dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài.

- Quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chưa thống nhất với pháp luật về thuế, đầu tư, đầu tư công...

- Quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để “trống”, lãng phí, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

- Giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,.. trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận thu được quá thấp.

- Một số loại hình nhà ở cho các đối tượng chính sách hiện đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn nhưng chưa được Luật hoá như: nhà lưu trú cho công nhân; nhà ở của lực lượng vũ trang.

-Luật Nhà ở hiện hànhchưa cho phép các doanh nghiệp được mua, thuê mua nhà ở xã hội để bố trí hoặc cho cán bộ, nhân viên lao động của doanh nghiệp thuê lại.

Thứ tám, các quy định về tài chính cho phát triển nhà ở cũng còn một số tồn tại, hạn chế như sau:

          - Quy định về nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng và chưa đầy đủ như: các nguồn vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,…; chưa có quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng vốn, hình thức huy động vốn dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với pháp luật có liên quan; nhiều trường hợp thực hiện huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc, phiếu giữ chỗ, phiếu đăng ký…trước thời điểm dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật, dẫn đến gây rủi ro cho khách hàng và phát sinh các tranh chấp phức tạp.

          - Các nguồn vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội còn hạn chế, dàn trải, chưa đảm bảo đủ để thực hiện cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, một số quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công.

Thứ chín, các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng có một số tồn tại, hạn chế như sau:

- Chưa có quy định về cách tính lô-gia, hộp kỹ thuật trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ; quy định về thời gian bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang Ban quản trị là chưa phù hợp; thiếu quy định cụ thểvề cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến…), về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

- Chưa có quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư sau đầu tư, về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư, chưa quy định trách nhiệm của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương, nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư.

Thứ mười, việc quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

- Nhiều địa phương thực hiện không đúng các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, không bảo đảm chất lượng sống của người dân, nhất là nhà ở tái định cư.

- Tại một số địa phương còn buông lỏng quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, chưa hoàn thành tiếp nhận bàn giao nhà ở, chưa ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở dẫn đến tình trạng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc bị bỏ trống không sử dụng vẫn xảy ra, chưa có quy định về chuyển đổi công năng sử dụng đã gây tình trạng lãng phí, sử dụng nhà ở không hiệu quả.

- Các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử còn chung chung, mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ kinh phí để di dời, giảm mật độ dân cư, tạo điều kiện cho việc bảo tồn các nhà ở có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc.

- Chưa có quy định cụ thể về thu hồi nhà ở, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước dẫn đến cơ quan nhà nước không có cơ sở để xử lý khi người sử dụng có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà ở.

- Một số quy định về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014 có sự trùng lắp, chồng chéo về phạm vi điều chỉnh với Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

- Quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân còn chưa cụ thể, thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng dẫn tới nhiều nhà ở không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật... Nhiều trường hợp sau khi xây dựng xong vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến các chủ sở hữu bị hạn chế các quyền khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.

Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014 là hết sức cần thiết.

  Xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.

  Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.

 Bám sát các nội dung trong các Nghị quyết, chủ trương đường lối của Đảng có liên quan đến lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhất là nhà ở xã hội.

 Kế thừa các quy định hiện hành đang còn phù hợp, đồng thời Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn.

 Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở. Thiết lập công cụ để kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý và phát triển nhà ở. Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 thì Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 để trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023), thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023).

 Thực hiện sự phân công của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tổ chức xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đảm bảo các yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể như sau:

1. Tổng kết đánh giá thi hành Luật Nhà ở năm 2014 trên toàn quốc.

2. Lập hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội để đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022; ngày 13/6/2022, Quốc hội đã có Nghị quyết số 50/2022/QH15 đưa dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 để Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15).

3. Thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm đại diện của Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp, các Bộ, cơ quan ngang Bộ có liên quan và một số địa phương (Quyết định số 641/QĐ-BXD ngày 26/7/2022).

4. Tổ chức các hoạt động phục vụ cho việc nghiên cứu xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) như: họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập, hội thảo 3 miền Bắc - Trung - Nam với các hiệp hội, các doanh nghiệp, các chuyên gia trong nước và nước ngoài, lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động về các chính sách, nội dung của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); tổ chức khảo sát, học hỏi kinh nghiệm trong nước và nước ngoài.

5. Đăng tải để lấy ý kiến rộng rãi đối với hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng theo quy định (Văn bản số 3925/BXD-QLN ngày 06/9/2022).

6. Lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, các hiệp hội có liên quan và tiếp thu, giải trình các ý kiến tham gia đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) (các văn bản số: 3922/BXD-QLN; 3923/BXD-QLN; 3924/BXD-QLN ngày 06/9/2022).

7. Gửi Bộ Tư pháp thẩm định dự án (Văn bản số 5874/BXD-QLN ngày 28/12/2022).

8. Nghiên cứu, giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, chỉnh lý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) (Văn bản số 10/BC-BXD ngày 30/01/2023).

9. Trình Chính phủ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) (Tờ trình số 11/TTr-BXD ngày 30/01/2023, Tờ trình tóm tắt số 12/TTr-BXD ngày 30/01/2023 và Tờ trình tóm tắt số 17/TTr-BXD ngày 22/02/2023).

10. Ngày 13/02/2023, Thường trực Chính phủ đã họp và ngày 23/02/2023 Chính phủ đã họp và cơ bản thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trên cơ sở ý kiến của các Thành viên Chính phủ và yêu cầu nêu trong Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 28/02/2023 của Chính phủ về Phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 2 năm 2023, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành tiếp thu, hoàn thiện lại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

11. Ngày 10/3/2023, tại văn bản số 71/TB-VPCP, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa ủy quyền của Thủ tướng, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình số 68/TTr-CP báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)

12. Ngày 16/3/2023, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội có báo cáo số 1546/BC-UBPL15 thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); ngày 17/3/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tổ chức họp cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và ngày 21/3/2023 Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Thông báo số 2101/TB-TTKQH kết luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các Ủy ban của Quốc hội, chỉnh lý, hoàn thiện dự án Luật (chi tiết tại Phụ lục kèm theo Tờ trình này).

Ngày 14/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 52/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 4 năm 2023, trong đó giao Bộ Xây dựng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình báo cáo Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều [2]; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Cụ thể như sau:

Chương này gồm 07 Điều(từ Điều 1 đến Điều 7) quy định về: Phạm vi điều chỉnh, Đối tượng áp dụng; Giải thích từ ngữ; Áp dụng Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan; Các hành vi bị nghiêm cấm; Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Bổ sung các khái niệm mới như: Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; Nhà lưu trú công nhân; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở.

- Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Ký kết các văn bản huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của luật này và pháp luật có liên quan; Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở; Một số hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

- Bổ sung quy định về áp dụng Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan; Quy định về chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

Chương này gồm 17 Điều(từ Điều 08 đến Điều 24) quy định về: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở; Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở; Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Công nhận quyền sở hữu nhà ở; Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam; Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài; Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài; Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Bố cục lại các mục của Chương này, trong đó gồm: Quy định chung về sở hữu nhà ở; Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

- Kế thừa các quy định của Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm một số nội dung theo hướng Luật hóa đưa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ lên Luật như: Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; Công nhận quyền sở hữu nhà ở; Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

3. Chương III: Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

Chương nàygồm 07 Điều (từ Điều 25 đến Điều 31) quy định về:Căn cứ xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Nguyên tắc và căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Gộp một số Điều về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các chương khác nhau của Luật hiện hành và Luật hóa một số nội dung từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Căn cứ xây dựng, nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Căn cứ, yêu cầu xây dựng, nội dung Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Căn cứ xây dựng và kỳ kế hoạch, nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, bãi bỏ kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm.

Chương này gồm 28 Điều (từ Điều 32 đến Điều 59)quy định về:Hình thức phát triển nhà ở; Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án và tiêu chuẩn diện tích nhà ở; Quỹ đất để phát triển nhà ở; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở; Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; Quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Đất để xây dựng nhà ở công vụ; Hình thức và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ và lựa chọn chủ đầu tư dự án; Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ; Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ; Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ; Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ; Hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư; Nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; Quỹ đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư; đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư; quản lý chất lượng nhà ở phục vụ tái định cư; Yêu cầu về phát triển nhà ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân; Phương thức phát triển nhà ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân; Trách nhiệm của các thành viên hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở; Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân.

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như: Phát triển nhà ở; Phát triển nhà ở thương mại; Phát triển nhà ở công vụ; Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; Trách nhiệm quản lý chất lượng nhà ở; Yêu cầu về phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…).

- Bổ sung mới quy định theo hướng đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên và hợp nhất một số nội dung từ các quy định của pháp luật liên quan như: Quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở; Yêu cầu trong phát triển dự án xây dựng nhà ở.  

Chương này gồm 15 Điều (từ Điều 60 đến Điều 72) quy định về: Thời hạn sử dụng nhà chung cư; Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu, nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu về quy hoạch dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời.

Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã Luật hóa một số quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu, nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu về quy hoạch dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời.

Chương này gồm 37 Điều (từ Điều 73 đến Điều 109)quy định về: Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức phát triển nhà ở xã hội; Loại hình dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; Xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng; Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Quản lý vận hành nhà ở xã hội; Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân; Hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân; Điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân; Quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân; Loại dự án và yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; Loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế nhà lưu trú công nhân; Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; Xác định giá cho thuê nhà lưu trú công nhân; Nguyên tắc cho thuê và quản lý vận hành nhà lưu trú công nhân; Đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang; Kế hoạch phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang; Hình thức phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang; Quy hoạch, quỹ đất dành để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang; Loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở cho lực lượng vũ trang; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; Xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang; Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang và quản lý vận hành nhà ở cho lực lượng vũ trang; Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở; Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở.                

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về: Đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NOXH); Loại hình dự án đầu tư xây dựng NOXH; Loại NOXH; Đất để xây dựng NOXH; Lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH.

- Bổ sung thêm các quy định về: Hình thức phát triển NOXH; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng NOXH; Xác định giá bán NOXH do Nhà nước đầu tư; Thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê mua NOXH; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương.

- Bổ sung mới các quy định (02 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Chương này gồm 06 Điều (từ Điều 110 đến Điều 115)quy định về: Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; Nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở; Vốn phục vụ cho phát triển đối với từng loại nhà ở; Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn cho phát triển nhà ở; Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.    

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như: Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; Nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn cho phát triển nhà ở; Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.

- Bổ sung mới một số quy định như: Nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.

Chương này gồm 24 Điều (từ Điều 116 đến Điều 139)quy định về: Nội dung quản lý, sử dụng nhà ở; Lập hồ sơ, lưu trữ, bàn giao và quản lý hồ sơ nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; Chuyển đổi công năng nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước); Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở; Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê; Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung; Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở; Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; Trách nhiệm phá dỡ nhà ở; Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở; Cưỡng chế phá dỡ nhà ở; Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ; Phá dỡ nhà ở đang cho thuê.                

 So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có luật hóa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật) như: Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở.

- Bổ sung mới một số quy định như: Chuyển đổi công năng nhà ở; Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Chương này gồm 17 Điều (từ Điều 140 đến Điều 156)quy định về: Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; Chỗ để xe của nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; Quyền, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; Quản lý, sử dụng, cưỡng chế, bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; Quản lý sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư (Các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư phải bàn giao và thời điểm bàn giao; Bàn giao, tiếp nhận và quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư; Quản lý, sử dụng, khai thác các công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi bàn giao).

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định cụ thể hơn nhiều nội dung để hạn chế các tranh chấp xảy ra giúp nhà chung cư được an toàn hơn trong quá trình sử dụng như: Bổ sung quy định xác định diện tích lô gia, hộp kỹ thuật khi xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; Bàn giao, khai thác, quản lý sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư.

Chương này gồm 31 Điều (từ Điều 157 đến Điều 187) quy định về: Các giao dịch về nhà ở; Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch; Điều kiện của các bên tham gia một số giao dịch về nhà ở; Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở; Hợp đồng về nhà ở; Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở; Giao dịch mua bán nhà ở; Xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần; Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung; Mua bán nhà ở đang cho thuê; Mua trước nhà ở; Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở; Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở; Quyền tiếp tục thuê nhà ở; Thuê mua nhà ở xã hội; Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua; Tặng cho nhà ở; Đổi nhà ở; Góp vốn bằng nhà ở; Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở; Thế chấp nhà ở đang cho thuê; Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở có sẵn và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp; Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở; Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung.

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau:

- Đưa một số quy định ra khỏi dự thảo luật để tránh trùng lắp với Bộ Luật Dân sự như: Quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

- Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như: Hợp đồng về nhà ở; Giao dịch mua bán nhà ở; Xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở; Thế chấp dự án nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện thế chấp dự án nhà ở.

Chương này gồm 05 Điều (từ Điều 188 đến Điều 192)quy định về: Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở; Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở; Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng; Thanh tra nhà ở.     

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như: Sửa đổi, bổ sung các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng (như cho ý kiến về nội dung chương trình phát triển nhà ở các địa phương; thẩm định các nội dung về nhà ở trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở…).

Chương này gồm 02 Điều (Điều 193 và Điều 194)quy định về: Giải quyết tranh chấp về nhà ở; Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở.

 So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung quy định về xử lý vi phạm trong giao dịch nhà ở xã hội trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và bổ sung thêm quy định của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Chương này gồm 02 Điều (Điều 195 và Điều 196)quy định về: Hiệu lực thi hành; Quy định về xử lý chuyển tiếp.

Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội về quy định hiệu lực thi hành sớm đối với các quy định liên quan đến chính sách nhà ở xã hội sau khi Luật này được Quốc hội thông qua, cụ thể như sau:

a) Cơ sở chính trị, pháp lý

- Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 khóa XIII đã hiến định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 Điều 22), “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 Điều 59).

- Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 thông qua tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã xác định nhiệm vụ: “Tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân, bổ sung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội...”; “Chăm lo đời sống vật chất, tinh thần, nhà ở và phúc lợi xã hội cho công nhân; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của công nhân”.

- Tại Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 có nêu: Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về nhà ở xã hội... có chính sách ưu đãi, khuyến khích đủ mạnh để thu hút nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp...; Nghiên cứu, ban hành cơ chế chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp theo hướng ưu tiên bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân và các thiết chế khác trong khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp...; đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp…; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

- Tại Nghị quyết số 29-NQ/TW ngày 17/11/2022 của Ban Chấp hành Trung ương tại Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045 có nêu: “Quan tâm chăm lo đời sống vật chất, tinh thần, nhà ở và phúc lợi xã hội cho công nhân; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của công nhân. Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp; bảo đảm đáp ứng đồng bộ hạ tầng xã hội thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các khu nhà ở, tạo chỗ ở ổn định, nâng cao đời sống để công nhân an tâm lao động sản xuất...”.

- Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), thời điểm có hiệu lực của toàn bộ hoặc một phần luật, nghị quyết của Quốc hội được quy định tại văn bản đó nhưng không sớm hơn 45 ngày kể từ ngày thông qua (Khoản 1 Điều 151).

b) Cơ sở thực tiễn

- Tồn tại, bất cập trong quá trình thực thi quy định về nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở năm 2014

Mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng sau 08 năm thi hành, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi nên Luật Nhà ở năm 2014 đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế đối với các quy định về nhà ở xã hội đã được trình bày cụ thể tại mục I.2 Tờ trình này. Các quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 dẫn đến: Thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài; Không thu hút, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội; Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê - mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý; Thủ tục hành chính kéo dài, dẫn đến tăng chi phí cho doanh nghiệp, người dân cũng như áp lực lên hệ thống chính quyền địa phương...

- Thiếu nguồn cung nhà ở xã hội

Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m². Đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.718.000 m²; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng. Mặc dù việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã đạt được một số kết quả quan trọng. Tuy nhiên với kết quả hoàn thành 7.790.000 m² sàn nhà ở xã hội thì mới đạt khoảng 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020, trong khi nhu cầu của đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, trong đó có công nhân và lực lượng vũ trang là rất lớn.

Thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp nêu tại các Nghị quyết của Bộ Chính trị, Ban Bí thư, ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", theo đó mục tiêu đến năm 2030 phải hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 1,06 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

- Góp phần tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh:

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro: (i) sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; (ii) thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với “cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý”, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp trong khi “thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội”, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị; (iii) nhiều dự án phải “dừng, giãn, hoãn tiến độ”, số lượng các dự án nhà ở thương mại được hoàn thành và chấp thuận mới đều giảm; (iv) hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án. Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, cắt giảm một lượng lớn lao động và ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội.

Do đó, để thực hiện nhiệm vụ được Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương giao, đồng thời đáp ứng nhu cầu bức thiết của thực tiễn, như đã trình bày như trên, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội thống nhất: đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội (được quy định tại Chương VI từ Điều 73 đến Điều 109 dự thảo Luật) sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua; các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.

Nếu được Quốc hội thông qua nội dung trên, sẽ sớm đưa các quy định về nhà ở xã hội vào thực tiễn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đồng thời có tác động kép: giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với nhà ở phù hợp, gắn với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, đồng thời cân đối cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Trên đây là Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ kính trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến./.

(Hồ sơ gửi kèm: (1) Dự thảoLuật; (2) Báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp đối với dự án Luật;(3) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp;(4) Bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, cá nhân về dự án Luật; (5) Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014; (6) Báo cáo đánh giá tác động chính sách trong dự án Luật; (7) Báo cáo rà soát các quy định của pháp luật hiện hành liên quan; (8) Báo cáo về lồng ghép vấn đề bình đẳng giới trong dự án Luật; (9) Báo cáo kinh nghiệm quốc tế; (10) Dự thảo văn bản quy định chi tiết).

Trên cơ sở ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, ý kiến của các cơ quan của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ báo cáo Quốc hội về các nội dung tiếp thu, giải trình, cụ thể như sau:

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị Chính phủ không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như dự thảo. Tuy nhiên, cần bổ sung quy định cụ thể, chặt chẽ có tính khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời người dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng để bảo vệ tính mạng, tài sản cho người dân.

Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết tiếp tục trình Quốc hội phương án khác với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì đề nghị xây dựng 02 phương án, bao gồm phương án của Chính phủ đề xuất và phương án theo ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đề xuất của cơ quan thẩm tra để đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Đồng thời, trong Tờ trình của Chính phủ cần phân tích, làm rõ cơ sở chính trị, cơ sở pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động kỹ lưỡng, phân tích ưu điểm, hạn chế, hoàn thiện quy định của từng phương án, làm cơ sở để đại biểu Quốc hội thảo luận dân chủ, phát huy trí tuệ tập thể để lựa chọn được phương án tốt nhất, khả thi nhất, khắc phục được bất cập, vướng mắc của Luật Nhà ở hiện hành, đáp ứng được mong mỏi, nguyện vọng của người dân trong xã hội, phục vụ hiệu quả quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Về vấn đề này, trên cơ sở kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ nhận thấy, đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất, nhất là đối với phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Do vậy, Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội như nêu trong Thông báo 2101/TB-TTKQH là không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (bỏ Điều 25, 26 trong dự thảo); tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng (tại Điều 60 của dự thảo), các trường hợp phá dỡ nhà chung cư (tại Điều 61 của dự thảo), làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (từ Điều 62 đến Điều 72 của dự thảo) để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

1. Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam (quy định tại điểm a khoản 2 Điều 22 dự thảo Luật)

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát lại các quy định của dự thảo Luật để bảo đảm phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao“ và bảo đảm tính thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Về vấn đề này, Chính phủ giải trình và tiếp thu như sau:

Luật Nhà ở 2014 quy định cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu nhà ở và người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo thống kê sơ bộ của các địa phương, hiện nay trên cả nước đã có khoảng 3.035 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ nhà chung cư.

Chính phủ tiếp tục giữ nguyên quy định như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư) để bảo đảm tính kế thừa và tính ổn định của chính sách đang được thực hiện, đồng thời tiếp thu ý kiến Ủy ban pháp luật về việc bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê (tại điểm a khoản 2 Điều 22). 

2. Về chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu, rà soát, chỉnh lý dự thảo Luật có liên quan đến chính sách nhà ở xã hội bao gồm: quy định về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang... để bảo đảm phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW, Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2045, các nghị quyết, chỉ thị, kết luận có liên quan; bảo đảm tính khả thi, đồng bộ, thống nhất với pháp luật có liên quan cũng như dự thảo các luật chuẩn bị trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5.

Về ý kiến này, Chính phủ đã tiếp thu, rà soát, chỉnh sửa lại các nội dung trong dự thảo Luật như: Điều 80 Đất để xây dựng nhà ở xã hội, Điều 81 Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Điều 82 Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội... để bảo đảm tính thống nhất theo đúng kết luận của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

3. Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu, rà soát, chỉnh lý nội dung này để bảo đảm phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW, Nghị quyết số 06-NQ/TW, các nghị quyết, chỉ thị, kết luận có liên quan, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với Luật Đầu tư, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi).

Tiếp thu ý kiến này, Chính phủ đã chỉnh sửa lại quy định tại Điều 38 của dự thảo Luật theo hướng như sau: (1) kế thừa quy định của Luật số 03/2022/QH15 đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác và (2) bổ sung trường hợp có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của pháp luật đất đai.

4. Về áp dụng pháp luật (quy định tại Điều 4 dự thảo Luật)

Tại Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị lược bỏ Điều 4 dự thảo Luật; đồng thời chuyển nội dung quy định tại khoản 2 Điều 4 quy định về một số giao dịch nhà ở sang Điều 1 quy định về phạm vi điều chỉnh để tránh nảy sinh các xung đột pháp luật và để phân biệt rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở với Luật Kinh doanh bất động sản.

Về ý kiến này, Chính phủ đề nghị cho phép giữ quy định tại Điều 4 như bố cục của nhiều Luật đã được Quốc hội thông qua hoặc đang trình Quốc hội cho ý kiến. Tuy nhiên, có chỉnh sửa lại câu chữ để tránh xung đột pháp luật như ý kiến của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.

5. Về thời điểm xác lập quyền sở hữu và chuyển quyền sở hữu nhà ở (quy định tại Điều 14 dự thảo Luật)

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban pháp luật của Quốc hội đề nghị rà soát lại quy định tại Điều 14 của dự thảo để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm tính khả thi nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Về nội dung này, Chính phủ đề nghị giữ nguyên quy định tại Điều 14 của dự thảo như đã báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội tại Tờ trình số 68/TTr-CP, bởi các lý do:

- Thứ nhất, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm công nhận quyền sở hữu là hai phạm trù khác nhau, hai thời điểm khác nhau. Quyền sở hữu của chủ sở hữu được xác lập khi các chủ thể hoàn thành việc thực hiện các hành vi mà không phải chờ đến khi nhà nước công nhận thông qua các thủ tục hành chính. Hành vi công nhận quyền sở hữu của nhà nước xuất hiện sau thời điểm xác lập quyền sở hữu. Ví dụ như: (1) khi mở thừa kế thì người nhận thừa kế đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế tại thời điểm mở thừa kế; (2) khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở này; (3) khi bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà ở thì bên mua đã xác lập sở hữu đối với nhà ở đã mua... Nếu quy định phải sau khi được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thì các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu như quy định của Luật Đất đai 2013, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, vì muốn được công nhận quyền sở hữu thì chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và như vậy, trong thời gian cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận vì nhiều lý do: khách quan, chủ quan thì các chủ sở hữu bị hạn chế khi thực hiện các quyền với tư cách của chủ sở hữu: không mua bán, giao dịch, tặng cho…

- Thứ hai, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 128 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì đăng ký đất đai là bắt buộc, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất lại được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu. Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu, quyền sở hữu nhà ở này xác lập không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, các quy định tại Điều 11, Điều 14, Điều 160 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là phù hợp với tính chất đặc thù của nhà ở, không mâu thuẫn với quy định của Luật Đất đai hiện hành, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

6. Về xử lý chuyển tiếp (quy định tại Điều 196 dự thảo Luật)

Tại Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát kỹ lưỡng các nội dung có sự thay đổi về chính sách để bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp đầy đủ, chính xác, chặt chẽ, tránh tạo ra khoảng trống pháp luật hoặc thiếu rõ ràng dẫn đến vướng mắc trong tổ chức thực hiện

Về nội dung này, Chính phủ đã rà soát, chỉnh sửa, bổ sung các quy định tại Điều 196 của dự thảo Luật, trong đó có bổ sung một số quy định về nhà ở xã hội sẽ có hiệu lực thi hành ngay sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được công bố để áp dụng được ngay trong thực tiễn nhằm thúc đẩy nhanh việc thực hiện xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội.

7. Về một số nhóm vấn đề cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước để tránh sơ hở lợi dụng

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát lại một số quy định liên quan đến việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội, đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, vấn đề chuyên gia, người lao động nước ngoài lưu trú tại nhà lưu trú công nhân bố trí trong khu công nghiệp... để bảo đảm chặt chẽ, tránh sơ hở, lợi dụng chính sách.

Về ý kiến này, Chính phủ đã tiếp thu, rà soát để chỉnh sửa lại dự thảo tại Điều 73 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, Điều 80 Đất để xây dựng nhà ở xã hội, Điều 82 Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Điều 88 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân), Điều 90 Điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân.

          8. Về các nhóm vấn đề cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, bảo đảm thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp

Về các ý kiến này, Chính phủ xin tiếp thu, giải trình cụ thể như sau:

a) Về xây dựng, phê duyệt điều chỉnh chương trình kế hoạch phát triển nhà ở (quy định tại Điều 31 dự thảo Luật)

Quy định về xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không làm phát sinh thủ tục hành chính vì đây là thủ tục do UBND cấp tỉnh triển khai thực hiện và không có trùng lắp, mâu thuẫn chồng chéo với các quy hoạch ngành, quy hoạch tỉnh. Tuy nhiên, để tránh những sơ hở nhằm lợi dụng chính sách, thực hiện cơ chế xin - cho trong việc bổ sung danh mục dự án vào chương trình, kế hoạch như ý kiến của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Chính phủ đã có chỉnh sửa lại câu chữ tại Điều 29, Điều 30 của dự thảo.

           b) Về quy định các giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở (quy định tại Điều 36 dự thảo Luật)

           Tại Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng quy định tại Điều 36 của dự thảo Luật trùng lắp với quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư. Do vậy, đề nghị rà soát lại để bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật; đồng thời phải giải trình rõ lý do, đề xuất sửa đổi đồng bộ các quy định của các luật có liên quan, xây dựng phương án xử lý chuyển tiếp để tránh gây vướng mắc, bất cập khi thay đổi chính sách.

Về ý kiến này, Chính phủ đề nghị giữ nguyên như dự thảo, bởi vì hiện nay có nhiều hệ thống pháp luật quy định về quá trình đầu tư xây dựng các dự án nhà ở nhưng chưa có quy định chung thống nhất về trình tự các bước thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn kết thúc xây dựng dự án nhà ở, dẫn đến gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi triển khai thực hiện. Quy định của dự thảo Luật không có mâu thuẫn với các Luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng… mà chỉ dẫn chiếu để dễ dàng áp dụng; đồng thời giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện. Do đó, Chính phủ đề nghị giữ nguyên nội dung Điều 36 của dự thảo Luật.

c) Về nguyên tắc bán, cho thuê mua, thuê nhà ở xã hội (quy định tại Điều 85 dự thảo Luật)

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát, chỉnh lý lại quy định này để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Tiếp thu ý kiến này, Chính phủ đã chỉnh sửa lại theo hướng: bỏ quy định tại khoản 3 Điều 85 dự thảo Luật (thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm); sửa đổi quy định về giá thuê nhà ở xã hội theo hướng: quy định giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê (điểm c khoản 1 Điều 84 dự thảo).

d) Về việc tiếp tục lấy ý kiến của các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp để các quy định của dự thảo bảo đảm tính khả thi, hài hòa lợi ích hợp pháp của người dân doanh nghiệp và yêu cầu quản lý nhà nước

Tiếp thu ý kiến này, Chính phủ sẽ tiếp tục chỉ đạo các Bộ ngành, các địa phương và phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để lấy ý kiến của các đối tượng chịu tác động nhằm bảo đảm tính thực thi trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật sau này.

đ) Về các nội dung giao quy định chi tiết

Tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu luật hóa tối đa các nội dung đã rõ, được thực tiễn kiểm nghiệm và phát huy hiệu quả trên thực tế nhất là các quy định liên quan đến quyền con người, quyền công dân.

Về ý kiến này, Chính phủ nhận thấy trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã luật hóa nhiều quy định từ các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 nhưng vẫn còn phù hợp với thực tiễn và phát huy có hiệu quả trên thực tế. Tuy nhiên, Chính phủ sẽ tiếp tục rà soát để nghiên cứu bổ sung các quy định đã có trong các văn bản dưới Luật vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật sau này.

Ngoài các nội dung nêu trên, Chính phủ cũng đã rà soát, chỉnh sửa lại các câu từ, trích dẫn điều khoản trong dự thảo để bảo đảm tính thống nhất trong toàn dự thảo; đồng thời cũng đã chuẩn bị đủ các dự thảo văn bản hướng dẫn chi tiết mà Quốc hội giao trong dự thảo Luật kèm theo hồ sơ trình Quốc hội như ý kiến của Ủy ban pháp luật của Quốc hội (gồm 02 dự thảo Nghị định, 03 dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 02 dự thảo Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng).

Trên đây các nội dung tiếp thu, giải trình ý kiến Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định./.

---

Kính gửi: Chính phủ

Căn cứ Quyết định số 799/QĐ-TTg ngày 06/7/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phân công cơ quan chủ trì soạn thảo, thời hạn trình các dự án luật được điều chỉnh trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và các dự án luật thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

Thực hiện nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng kính trình Chính phủ hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) với các nội dung cụ thể như sau:

 (1) Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 khóa XIII đã hiến định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 Điều 22), “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 Điều 59).

(2) Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/12/2012, Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã nêu quan điểm chỉ đạo: “Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân”.

(3) Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đã nêu: "hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở”.

(4) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội (Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2016-2020 và phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2021-2025).

(5) Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021- 2025 có nêu: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”; “bố trí hợp lý khu dân cư và hỗ trợ phát triển nhà ở cho người dân tại các vùng thường xuyên chịu tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu”.

(6) Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp, nhất là cấp chiến lược, đủ phẩm chất, năng lực và uy tín, ngang tầm nhiệm vụ, có nêu: “Xây dựng chính sách nhà ở theo hướng: Nhà nước thống nhất ban hành cơ chế, chính sách; địa phương quy hoạch đất ở, nhà ở; cán bộ, công chức, viên chức mua và thuê mua”; “Cải cách chính sách tiền lương và nhà ở để tạo động lực cho cán bộ phấn đấu, toàn tâm, toàn ý với công việc”.

(7) Nghị quyết số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 của Quốc hội khóa XV về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

Trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư v.v.. và trong các Luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 như: thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở v.v.. đã được sửa đổi, bổ sung dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với các Luật này. Do đó, việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.

Mặt khác, các nội dung của Luật Nhà ở năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là những chính sách lớn như vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.

Các quy định về quyền sở hữu nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cơ bản phù hợp với quy định của Hiến pháp, Bộ Luật dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng giúp các cá nhân, tổ chức và các chủ thể có liên quan thực hiện thuận lợi các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở, đồng thời giúp cơ quan nhà nước có cơ sở xử lý giải quyết nhằm giảm bớt các tranh chấp liên quan đến sở hữu nhà ở. Quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn đã đa dạng hóa các hình thức sở hữu nhà ở sở hữu, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả. Trên thực tế đã có một số doanh nghiệp thực hiện phương thức bán nhà ở có thời hạn cho người mua với mục đích giảm giá bán, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có điều kiện mua, thuê mua nhà ở phù hợp với nhu cầu về nhà ở trong thời gian nhất định. Tuy nhiên, số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn là không nhiều.

Công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã khắc phục được tình trạng buông lỏng quản lý trước đây, bảo đảm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài sản thuộc sở hữu nhà nước (như quy định rõ ràng thẩm quyền của từng cơ quan: cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở, cơ quan quản lý nhà ở). Thông qua chính sách quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhiều hộ gia đình (trong đó chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức và hộ gia đình có công với cách mạng) đã được cải thiện chỗ ở, thể hiện rõ vai trò của Nhà nước trong quản lý quỹ nhà ở này. [1]

Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành có quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thuộc khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng đã thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam. [2]

- Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 (Điều 168) thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ. Trong giai đoạn Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành (01/7/2015) thì Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (ban hành kèm theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ) vẫn đang được triển khai thực hiện và tạo định hướng quan trọng đối với việc phát triển nhà ở trên phạm vi toàn quốc và là cơ sở để các địa phương lập, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đảm bảo cân đối cung - cầu nhà ở.

- Ngày 22/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Trên cơ sở phân tích, đánh giá những kết quả phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn trước (2011-2020), có điều chỉnh, bổ sung các nội dung dựa vào kinh nghiệm thực hiện, loại bỏ các nội dung chưa phù hợp hoặc không khả thi, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đã bổ sung các yêu cầu mới căn cứ nhu cầu, xu hướng và định hướng phát triển kinh tế xã hội của địa phương trong giai đoạn tới.

Quy định của Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần đa dạng hóa các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở, tạo điều kiện khuyến khích thu hút của các thành phần kinh tế tham gia vào đầu tư phát triển nhà ở, góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản, cụ thể là: (i) vốn vay của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; (ii) vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; (iii) tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước của khách hàng theo quy định; (iv) vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân; (v) vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua; (vi) vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác. [5]

         Về cơ bản, các quy định chung về quản lý sử dụng nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014 đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước tăng cường hiệu lực quản lý đối với việc quản lý sử dụng nhà ở. Vai trò Nhà nước được thể hiện rõ ràng trong một số lĩnh vực như bảo vệ gìn giữ các nhà ở có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa. Các quy định về lập, lưu trữ hồ sơ về nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở cũng giúp cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà ở có cơ sở thực hiện các quyền nghĩa vụ và trách nhiệm trong quản lý sử dụng nhà ở. Các quy định về bảo hành, bảo trì, cải tạo bảo hiểm nhà ở đã góp phần giúp chủ sở hữu nhà ở và các chủ thể có liên quan có cơ sở pháp lý để thực hiện các hoạt động nhằm bảo đảm chất lượng của nhà ở trong quá trình sử dụng cũng như góp phần bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở (đặc biệt là các tranh chấp trong quản lý sử dụng cũng đã được hạn chế).

        Các quy định liên quan đến giao dịch nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho các chủ sở hữu, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia các giao dịch về nhà ở. Một số quy định về thế chấp nhà ở, thế chấp dự án nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ sở hữu, chủ đầu tư huy động nguồn vốn theo quy định của pháp luật để đầu tư xây dựng nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở theo quy định của pháp luật.

Có thể nói rằng, về cơ bản các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã góp phần giải quyết cơ bản các vướng mắc tranh chấp trong nhà chung cư cải thiện, nâng cao chất lượng sống của người dân trong nhà chung cư, từng bước tạo nếp sống văn minh đô thị tại nhà chung cư, khu chung cư. [6]

b) Về quản lý, bàn giao tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật dự án xây dựng nhà chung cư sau đầu tư:

Có thể nói rằng, Luật Nhà ở hiện hành cũng đã có những quy định mang tính nguyên tắc về trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án cũng như việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án theo đúng quy hoạch chi tiết. Đồng thời cũng đã có quy định khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trong dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng đồng thời có trách nhiệm bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung dự án được duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản/quyết định chủ trương đầu tư, góp phần bảo đảm cho dự án nhà ở chung cư được an toàn trong quá trình quản lý, sử dụng cũng như đảm bảo môi trường sống tốt hơn cho người dân tại các khu nhà ở.

Về cơ bản, các quy định về nội dung quản lý nhà nước về nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành là công cụ pháp lý quan trọng để các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở từ trung ương đến địa phương thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của mình trong lĩnh vực nhà ở.

Pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ. Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. [7]

Một là, quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định.

Hai là, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.

Một là, quy định về khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở còn có cách hiểu khác nhau, một số quy định còn chưa rõ ràng cần phải được sửa đổi, bổ sung hoặc còn đang tản mát tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

Hai là, số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước và so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

 (2) Về xây dựng, phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở:

Một là, chưa có sự thống nhất về chỉ tiêu, mục tiêu phát triển nhà ở trong nội dung Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Hai là, chưa quy định rõ về cơ sở pháp lý của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Ba là, chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Bốn là, chưa quy định cụ thể về kỳ của Chiến lược, Chương trình, kế hoạch.

Năm là, việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo tính linh hoạt, kịp thời và cấp thiết của địa phương.

Sáu là, chưa quy định cụ thể về việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà từ cấp Trung ương đến địa phương, dẫn đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.

Bảy là, việc xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm làm giảm tính chủ động, thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương, gây khó khăn trong công tác thực hiện, quản lý, giám sát.

Một là, các quy định về phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa rõ ràng và chưa đầy đủ nội dung như các nguyên tắc, yêu cầu đối với phát triển nhà ở nói chung cũng như các dự án phát triển nhà ở nói riêng, chưa có quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở và việc phân loại các dự án án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương không thống nhất.

Hai là,hiện nay pháp luật về đầu tư, xây dựng đã có sự thay đổi mà trong đó có một số nội dung liên quan, tác động đến các quy định của Luật Nhà ở như điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở,..

Bốn là,về phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư còn có một số tồn tại, bất cập như: (i) các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư (Điều 35) và hình thức bố trí tái định cư (Điều 36) vẫn còn chung chung, chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện; (ii) Nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng chưa dựa trên nhu cầu thực tế về tái định cư của người dân dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng nhưng đến nay không còn nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước [9]; (iii) mặc dù quy định của Luật Nhà ở đã cho phép hình thức mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương cũng chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để triển khai thực hiện.

Năm là, một số cơ chế chính sách liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa được giải quyết tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, do đó cũng cần phải nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời các quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP cần phải được Luật hóa để đảm bảo hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện.

Sáu là,quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân còn có một số tồn tại, bất cập như: (i) Trong thời gian vừa qua, mô hình nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng nhiều hộ ở để kinh doanh nhưng thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng dẫn tới nhiều nhà ở không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật.., ảnh hưởng đến an toàn tính mạng của người dân và gây mất mỹ quan đô thị; (ii)Các chủ sở hữu vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở dẫn đến hạn chế các quyền của chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở này.

          Một là,việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Thiếu các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho người dân tại các thành phố lớn, tập trung nhiều dân cư trong đó có người thu nhập thấp, công nhân, người lao động nhập cư. Thiếu quy định về quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ các chủ đầu tư đối với nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án.

Hai là, pháp luật về nhà ở hiện hành chưa có hình thức phát triển nhà ở riêng cho công nhân khu công nghiệp; lực lượng vũ trang; chưa có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với pháp luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian vừa qua như pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công-tư, xây dựng v.v..

Ba là,quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản v.v.. dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài.

Bốn là, quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chung chung, chưa khuyến khích sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc sử dụng năng lượng hiệu quả trong đầu tư xây dựng nhà ở; chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công, đầu tư, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; chưa khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội v.v..

Năm là,quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn. Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về cách tính giá bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian mua, thuê mua.

Sáu là, một số loại hình nhà ở cho các đối tượng chính sách hiện đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn nhưng chưa được Luật hoá như: nhà lưu trú cho công nhân; nhà ở của lực lượng vũ trang tại các khu vực biên giới/hải đảo; mô hình khu đô thị nhà ở xã hội.

Bảy là,quy định về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014 chưa thể hiện toàn diện, rõ ràng các nội dung về quyền, trách nhiệm của Nhà nước (đặc biệt là vai trò chủ đạo của cơ quan quản lý nhà nước cấp Trung ương là Bộ Xây dựng) trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

          Một là, một số nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng (Điều 67). Các nguồn vốn huy động đang được sử dụng hiệu quả trong thời gian gần đây như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,… đã được quy định trong các pháp luật khác có liên quan như Luật tổ chức tín dụng, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở.

          Hai là, nguyên tắc huy động vốn mới chỉ nêu nguyên tắc cơ bản, chưa cụ thể (Điều 68) dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với các pháp luật khác có liên quan như quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp, quy định huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán,… Ngoài ra, thiếu nguyên tắc quản lý, sử dụng khoản tiền thu được từ chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp bằng tiền để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội trong Luật mà chỉ quy định tại Nghị định của Chính phủ, dẫn đến việc hạn chế trong việc thực hiện.

          Ba là, quy định về điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại còn chưa cụ thể, đầy đủ (Điều 69); nhiều trường hợp thực hiện huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc, phiếu giữ chỗ, phiếu đăng ký…trước thời điểm dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật, gây rủi ro cho khách hàng và nảy sinh các tranh chấp phức tạp.

          Bốn là, các nguồn vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội (Điều 70) còn hạn chế, dàn trải, chưa đảm bảo đủ để thực hiện cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, một số quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công.

          Ngoài ra, Luật Nhà ở chưa quy định việc hạch toán riêng khoản nghĩa vụ nhà ở xã hội nộp bằng tiền tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn mà mới chỉ quy định ở Nghị định (khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015), dẫn đến việc khoản mục này được hòa chung vào ngân sách địa phương và hầu như không được sử dụng cho mục đích phát triển nhà ở xã hội.     

Một là, còn tồn tại tình trạng thực hiện không đúng các quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (gồm nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư xây dựng, nhà ở tái định cư, nhà ở cũ) dẫn đến hiệu quả sử dụng nhà ở chưa được bảo đảm, cụ thể là: (i) công tác quản lý vận hành còn nhiều bất cập làm ảnh hưởng đến chất lượng của nhà ở, ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân tại các khu nhà, nhất là nhà ở tái định cư; (ii)Đối với nhà ở cũ thì một số địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa hoàn thành tiếp nhận bàn giao nhà ở, chưa ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở, còn tồn tại tình trạng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc bị bỏ trống không sử dụng; (iii) thiếu quy định về xử lý các trường hợp nhà ở cần chuyển đổi công năng sử dụng, do đó, khó khăn cho chủ đầu tư trong quản lý, bố trí sử dụng nhà ở này (như nhà ở tái định cư, nhà ở cũ), gây tình trạng lãng phí, sử dụng không hiệu quả.

Hai là, quy định về quản lý, sử dụng nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử mới chỉ dừng lại ở quy định chung mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ kinh phí để giảm mật độ dân cư, tạo điều kiện cho bảo tồn các nhà ở có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc.

Ba là, một số quy định về thu hồi nhà ở, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn thiếu, chưa bao quát hết các trường hợp, dẫn đến cơ quan nhà nước không có cơ sở để thực hiện xử lý thu hồi khi người sử dụng có hành vi vi phạm trong quản lý sử dụng.

Bốn là, một số nội dung về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014 có sự trùng lắp, chồng chéo về phạm vi điều chỉnh với Luật Kinh doanh bất động sản (như: giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản với cá nhân, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở).

Năm là, chưa quy định đầy đủ hết các chủ thể tham gia hoạt động thế chấp (như chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam), làm hạn chế cả quyền lợi của cả phía người thế chấp và bên nhận thế chấp.

Một là, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư [10] còn một số bất cập như: (i)vướng mắc về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; (ii)Thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị [11]; thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến…); (iii) Quy định về tư cách Ban quản trị của Luật Nhà ở hiện chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự, thiếu quy định về tiêu chí thành viên Ban quản trị; (iv) Quy định về phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa phù hợp thực tế nên dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân; (v)Thiếu quy định về cách tính lô-gia, hộp kỹ thuật trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư; (vi)Các quy định về điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư…

Hai là, quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư sau đầu tư trong Luật Nhà ở hiện hành có một số tồn tại, bất cập như:

- Chưa quy định thời điểm cụ thể để bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định.

- Chưa có sự phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, bất cập từ hai phía (gánh nặng kinh phí từ ngân sách nhà nước để quản lý vận hành, trách nhiệm đối với công việc, lợi ích của Chủ đầu tư) đã tạo ra những rào cản nhất định trong việc bàn giao, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án nhà chung cư). [12]

- Chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với dự án xây dựng nhà ở nên trên thực tế cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc, chưa xác định được trách nhiệm cụ thể của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương.

Một là, nguyên nhân chủ yếu của các tồn tại, bất cập trong phát triển, quản lý nhà ở là trong gần 7 năm qua, nhiều quy định của các pháp luật về đất đai, đầu tư, đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP), xây dựng, đấu thầu, quy hoạch đô thị,.. đã được sửa đổi, bổ sung nhưng pháp luật về nhà ở còn chưa đồng bộ với các pháp luật nêu trên. Bên cạnh đó, quá trình áp dụng thực tế pháp luật đã bộc lộ một số bất cấp cũng như chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế.

Hai là, những bất cập trong chính sách về sở hữu nhà ở, tồn tại hạn chế là do: (i) đối với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì do quan điểm nhận thức từ trước tới nay nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn mà chưa nhìn nhận về tính chất phức tạp của loại hình nhà ở đặc thù này là có quy mô lớn, nhiều người sử dụng, khi xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người, cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định; (ii) đối với quy định về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì do nhà ở sở hữu nhà nước bao gồm nhiều loại khác nhau (công vụ, tái định cư, xã hội, nhà ở cũ) và có tính chất phức tạp, đặc thù (nhất là nhà ở cũ), lực lượng cán bộ công chức đảm nhận còn mỏng nên khó khăn trong quản lý nhà ở; (iii) số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế là do tình hình kinh tế xã hội (tác động của dịch bệnh Covid) cũng như nhu cầu mua nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài giảm, chủ yếu tập trung nhu cầu thuê nhà ở.

Ba là, những bất cập trong triển khai chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là do: (i) Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định 05 thành phố trực thuộc Trung ương phải lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà ở tại Trung ương về Chương trình phát triển nhà ở trước khi trình Hội đồng nhân dân phê duyệt, do đó tại các địa phương khác việc lập, phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở còn sơ sài, thiếu nội dung hoặc nội dung không đảm bảo yêu cầu, thiếu tính kết nối; (ii) Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định cụ thể về việc kiểm tra, giám sát quá trình xây dựng, thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà của địa phương nên các địa phương chưa quan tâm, chú trọng trong việc xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch, cũng như chưa tuân thủ nội dung chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt; (iii) việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về việc xây dựng và ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn hạn chế, nên các địa phương còn lúng túng, hiểu chưa đúng quy định của chính sách, dẫn đến triển khai thực hiện chưa thống nhất.

Bốn là, những bất cập trong phát triển nhà công vụ là do: (i) Quy định điều chỉnh thu hẹp đối tượng thụ hưởng các quy định trong chính sách nhà ở công vụ; (ii) Nguồn vốn đầu tư xây dựng và trang bị nội thất nhà ở công vụ từ ngân sách trung ương và địa phương còn rất hạn chế; (iii) Chính quyền địa phương các cấp chưa quan tâm đúng mức trong phát triển và quản lý nhà ở công vụ; (iv) Hạn chế về kinh phí để đầu tư các trang thiết bị nội thất; duy tu, bảo dưỡng quỹ nhà này.

Năm là, những bất cập trong chính sách nhà ở xã hội là do: (i) Chính quyền địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về nhà ở về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; (ii) Nguồn vốn dành để phát triển nhà ở xã hội hạn chế, phụ thuộc vào ngân sách; (iii) Quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan; (iv) Ưu đãi chủ đầu tư chưa đủ khuyến khích thu hút đầu tư; (v) Đối tượng thụ hưởng chính sách, phạm vi thực hiện chính sách vừa thừa vừa thiếu, chưa hiệu quả; (vi) Nguồn vốn cho các chương trình mục tiêu về nhà ở, nhất là nguồn vốn từ Trung ương rất hạn chế.

          Sáulà,những bất cập về nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở là do: (i) Quy định về vốn huy động của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho phát triển nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở hiện hành chưa bao quát được hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn; (ii) Pháp luật về nhà ở còn thiếu nguyên tắc thống nhất về huy động, sử dụng và giám sát sử dụng nguồn vốn dành cho nhà ở giữa pháp luật về nhà ở và các pháp luật có liên quan; (iii) Nhiều quy định về huy động vốn còn khái quát, chưa thống nhất với các pháp luật khác có liên quan; (iv) Ngân sách nhà nước còn hạn chế để thực hiện chính sách cho vay ưu đãi nhà ở xã hội.

Bảy là, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên thực tế đạt kết quả thấp do nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân từ nội tại các quy định của Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 101/NĐ-CP và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

          Tám là, một số bất cập trong việc quản lý sử dụng nhà ở là do nhà ở gồm nhiều loại hình sở hữu (sở hữu tư nhân, nhà nước, sở hữu đan xen hỗn hợp), đối với nhà ở cũ thì còn có tính chất lịch sử pháp lý phức tạp do được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và trải dài qua nhiều năm quản lý, sử dụng, do nhiều cơ quan quản lý...Đối với giao dịch về nhà ở thì còn thiếu quy định để điều chỉnh bao quát, kịp thời các trường hợp phát sinh trong thực tiễn.

          Chín là, công tác kiểm tra, xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà ở còn chưa được quan tâm thực hiện thường xuyên; chế tài xử lý sai phạm còn chưa nghiêm, chưa đủ sức ngăn ngừa hoặc răn đe người vi phạm.

          Mườilà, hệ thống tổ chức, bộ máy; số lượng cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ còn mỏng, chất lượng còn hạn chế chưa đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo của Đảng đã nêu tại mục I.1 Tờ trình này và báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014 thì việc Bộ Xây dựng đề xuất, bổ sung các chính sách mới nhằm điều chỉnh các nội dung phát sinh trong lĩnh vực nhà ở cho phù hợp với tình hình thực tế là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và phát triển nhà ở trong thời gian tới.

- Thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội; chính sách phát triển nhà ở phải phù hợp với Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đồng bộ, thống nhất với các cơ chế, chính sách có liên quan như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng v.v..

Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng dựa trên các quan điểm sau đây:

- Thứ nhất, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, để từ đó đề xuất chính sách đảm bảo phân định rõ: các chính sách có tính chất kế thừa; và các chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới trên tinh thần phù hợp với Hiến pháp, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.

- Thứ hai, Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã được chứng minh là có hiệu quả trong thực tiễn nhằm thúc đẩy việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở.

- Thứ ba, do số lượng các quy định cần sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở năm 2014 tương đối nhiều nên cần thiết phải xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế Luật Nhà ở hiện hành.

- Về cơ bản, Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ nguyên và kế thừa các chính sách của Luật Nhà ở hiện hành như: một số quy định về giao dịch nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng và quản lý. Một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

- Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện thống nhất.

Về cơ bản, Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ nguyên đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở năm 2014 cụ thể là: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều, cụ thể là:

- Dự thảo Luật giữ nguyên các quy định trong Luật hiện hành về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, giải thích từ ngữ, các hành vi bị nghiêm cấm.

- Dự thảo Luật chuyển quy định về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở, bảo hộ quyền sở hữu nhà ở sang Chương 2 (sở hữu nhà ở).

- Dự thảo Luật sắp xếp lại một số quy định ở các Chương khác và đưa vào vào Chương này, cơ bản kế thừa nhưng có sửa đổi, bổ sung thêm nội dung như: chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

- Dự thảo Luật bổ sung mới quy định về giải thích từ ngữ (chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở); các hành vi nghiêm cấm (đưa nội dung quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên) như: Ký kết các văn bản huy động vốn; Bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài; các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư).

- Dự thảo Luật cơ bản kế thừa các quy định của Luật hiện hành nhưng sắp xếp lại và đưa một số quy định tại các Chương khác liên quan đến chính sách sở hữu nhà ở vào Chương này như: quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở; bảo hộ quyền sở hữu nhà ở đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Dự thảo Luật bố cục lại các mục của Chương này, trong đó gồm: quy định chung về sở hữu, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; đồng thời cơ bản kế thừa Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm một số nội dung (trong đó có đưa các quy định từ Nghị định 99/2015/NĐ-CP lên) như: điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài; nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

- Dự thảo Luật bổ sung mới các quy định (trong đó có đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên) về: cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam; các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;

- Dự thảo bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.

Trong đó: quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất 02 phương án (PA) sau:

PA1: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

PA2: Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Dự thảo Luật bố cục thành 01 chương mới gồm 3 mục (Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh) trên cơ sở kế thừa, sắp xếp các quy định tại Chương 1 của Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm nội dung (trong đó có đưa các quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP lên) như: căn cứ xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; căn cứ và yêu cầu xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; nội dung Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; xây dựng và phê duyệt chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; căn cứ xây dựng kế hoạch và kỳ kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.

- Dự thảo Luật bãi bỏ quy định xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm cấp tỉnh.

          - Dự thảo Luật giữ nguyên các nội dung quy định trong Luật hiện hành như: đất để xây dựng nhà ở công vụ; hình thức phát triển nhà ở công vụ; yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị; đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở.

- Dự thảo Luật cơ bản kế thừa và sửa đổi, bổ sung một số quy định trong Luật hiện hành (trong đó có đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên) như: hình thức phát triển nhà ở; các loại hình nhà ở phát triển theo dự án và tiêu chuẩn diện tích nhà ở; quỹ đất để phát triển nhà ở; yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây nhà ở thương mại; hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; kế hoạch phát triển nhà ở công vụ; dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ và lựa chọn chủ đầu tư dự án; mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ; loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ; đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ; nguyên tắc xác định và việc thanh toán giá thuê nhà ở công vụ; trình tự, thủ tục thuê nhà ở công vụ và việc quản lý vận hành nhà ở công vụ; quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ; hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư; nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; quỹ đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư; đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư; trách nhiệm quản lý chất lượng nhà ở phục vụ tái định cư; yêu cầu về phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn.

 - Dự thảo Luật bổ sung mới quy định (trong đó có đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên và lấy nội dung từ quy định khác) như: quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân.

Dự thảo Luật dành 01 Chương có 3 mục (Quy định chung; Kế hoạch, quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) trên cơ sở tách nội dung này tại mục 2 Chương 7 của Luật hiện hành và đưa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP lên như: thời hạn sử dụng nhà chung cư; các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; nguyên tắc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; bố trí nhà ở tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời.