Các vấn đề về nhà ở được Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, thảo luận
- 12/03/2014
Chiều 10/3, tại trụ sở Văn phòng Quốc hội, trong khuôn khổ chương trình làm việc của phiên họp lần thứ 26, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tập trung thảo luận các vấn đề nổi bật của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Các vấn đề về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; quỹ phát triển nhà ở đã thu hút được sự quan tâm thảo luận của các thành viên Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Đối với việc xác định thời điểm quyền sở hữu nhà ở, một số ý kiến thể hiện sự nhất trí với quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở tại dự thảo luật. Theo đó việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được chia thành 04 trường hợp: (i) trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua thanh toán đủ tiền cho bên bán, bên cho thuê mua; (ii) trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì kể từ thời điểm bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở; (iii) trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư với khách hàng thì kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhận bàn giao nhà ở; (iv) trường hợp thừa kế nhà ở thì kể từ thời điểm mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế. 
Bên cạnh các ý kiến thể hiện sự đồng tình nêu trên, có quan điểm đề xuất chỉ nên chia thành 3 trường hợp, bao gồm: (i) trường hợp mua bán, tặng cho, thuê mua, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực; (ii) trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua, thuê mua thì kể từ khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở; (iii) trường hợp thừa kế nhà ở thì kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.
Đối với giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 28 và 118 dự thảo Luật quy định trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính, hoặc ngân hàng thương mại để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở.
Tuy nhiên, đại diện Ủy ban thẩm tra dự thảo của Quốc hội (Ủy ban Pháp luật) cho rằng, quy định tại dự thảo Luật chưa làm rõ cơ chế bảo đảm nguồn vốn huy động ứng trước của các nhà đầu tư sẽ được sử dụng đúng mục đích. Việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo dự thảo Luật sẽ phải thông qua một tổ chức tín dụng. Tuy nhiên cơ chế bảo đảm sẽ được thực hiện như thế nào? Tiền ứng trước sẽ do tổ chức tín dụng quản lý và giải ngân theo tiến độ xây dựng, hay sẽ giao toàn bộ cho chủ đầu tư chưa được quy định rõ. Do đó, để bảo đảm tính khả thi, Ủy ban thẩm tra đề nghị cần quy định cụ thể về các nguyên tắc thực hiện và những nội dung cơ bản của chính sách này ngay trong dự thảo Luật.
(ảnh minh họa)
Đối với quỹ phát triển nhà ở, đa số các thành viên của Ủy ban thường vụ Quốc hội đều bày tỏ sự băn khoăn về sự phát sinh nhiều loại quỹ và lo ngại phân tán nguồn lực trong việc quản lý và vận hành các loại quỹ này. Do đó, để thực hiện tốt các chính sách về quỹ nhà ở, một số ý kiến đề nghị ban soạn thảo cần làm rõ nguồn quỹ nhà ở xã hội hiện nay ở các địa phương đã được hình thành và được quản lý, sử dụng như thế nào. Trên cơ sở so sánh với quy định mới của dự thảo Luật thì dự kiến quỹ này sẽ tăng như thế nào, mức độ đáp ứng yêu cầu vốn để phát triển nhà ở xã hội ra sao? Đồng thời , Ban soạn thảo cũng phải xác định rõ tổ chức và hoạt động Quỹ này sẽ được thực hiện theo quy định nào của pháp luật? Cơ chế huy động vốn và cho vay có thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng hay không?
Có ý kiến còn đề nghị ban soạn thảo cần phân tích sự có mặt của quỹ này khác gì với sự tham gia của ngân hàng chính sách xã hội cho hộ nghèo vay vốn để làm nhà.
Đối với việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân người nước ngoài ở Việt Nam, trái ngược với những ý kiến đồng tình với với quy định tại dự thảo luật, một số kiến kiến nghị quy định điều kiện sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài ở Việt Nam phải chặt chẽ hơn. Dự thảo Luật chỉ nên cho phép các cá nhân nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam từ 03 tháng trở lên thì mới được sở hữu nhà ở. Việc này nhằm hạn chế các trường hợp lợi dụng chính sách, gây lũng đoạn thị trường bất động sản và để bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia.
Bên cạnh những đề xuất quy định điều kiện sở hữu chặt chẽ hơn, có ý kiến cho rằng dự thảo Luật cần phải nghiên cứu lại quy định đối với Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là người nước ngoài phải để theo quan điểm chính sách đối ngoại và Hiến pháp mới. Đối với người nước ngoài và người không quốc tịch cần phải có sự phân loại. Đối với người nước ngoài đang tạm trú tại Việt Nam và có đủ điều kiện, ban soạn thảo nên xem xét việc cho phép trường trú và được quyền có nhà ở.
Tại phiên họp, bên cạnh các vấn đề cơ bản nêu trên, để đảm bảo sự đồng bộ các quy định về nhà ở trong hệ thống các quy phạm pháp luật , các thành viên của Ủy ban thường vụ Quốc hội cũng đề nghị ban soạn thảo tiến hành rà soát các quy định có liên quan tại các luật, dự án luật như Bộ luật Dân sự, Luật Thủ đô, Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự án Luật Xây dựng (sửa đổi)…