Thứ năm, ngày 21/02/2019login
  • Thực hiện sự phân công của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế chủ trì thẩm tra dự án Luật đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4. Để chuẩn bị cho công tác thẩm tra, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp chặt chẽ với Bộ tài nguyên và Môi trường trong quá trình soạn thảo; tổ chức cuộc họp xin ý kiến các đồng chí nguyên là lãnh đạo trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai về những nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau của dự án Luật; tổ chức Hội thảo xin ý kiến các chuyên gia, các nhà quản lý về quy định giá đất trong dự án Luật đất đai (sửa đổi).
    Ngày 7/9/2012, trên cơ sở Tờ trình số 222/TTr-CP ngày 6/9/2012 của Chính phủ, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và các tài liệu kèm theo, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã tổ chức phiên họp mở rộng để thẩm tra sơ bộ dự án Luật này. Tham dự phiên họp các đồng chí đại diện Thường trực Hội đồng dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội và đại diện các bộ, ngành, cơ quan hữu quan.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế xin báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội một số vấn đề chủ yếu sau đây:
    I. VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
    1. Sự cần thiết ban hành Luật đất đai (sửa đổi)
    Qua gần 10 năm thực hiện, Luật đất đai năm 2003 đã đạt được nhiều kết quả rất quan trọng, đồng thời cũng phát sinh những hạn chế, bất cập như: Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn; có quá nhiều văn bản hướng dẫn dưới luật; quyền định đoạt của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn chưa phù hợp; chính sách tài chính đất đai còn bất cập, định giá đất chưa sát với thị trường; việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế... Qua thảo luận, ý kiến chung của Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với sự cần thiết ban hành Luật đất đai (sửa đổi) thay thế cho Luật đất đai năm 2003.
    2. Nhận xét chung về dự án Luật
    Mặc dù được quyết định trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến và thông qua sớm hơn dự kiến nhưng Cơ quan soạn thảo đã thể hiện tính chủ động trong công tác soạn thảo. Nhiều nội dung của dự thảo Luật và các tài liệu, hồ sơ của dự án Luật đã được chuẩn bị trong nhiều năm trước đây và đã được tổ chức soạn thảo, chỉnh lý nhiều lần trên cơ sở ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức hữu quan. Chính phủ trình kèm dự thảo Luật và các tài liệu theo quy định gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội.
    Dự án Luật đất đai (sửa đổi) có 14 chương, 190 điều, so với Luật hiện hành thì có 21 điều giữ nguyên, 101 điều sửa đổi, bổ sung, 68 điều bổ sung mới. Ý kiến chung của Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, Dự án Luật đất đai (sửa đổi) đã được Cơ quan soạn thảo chuẩn bị nghiêm túc, thực hiện đúng các trình tự, thủ tục theo đúng quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Nhiều ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị những vấn đề đã áp dụng ổn định trong thực tiễn thì quy định cụ thể ngay trong Luật, hạn chế việc ban hành nhiều văn bản hướng dẫn dưới luật.
    Có ý kiến cho rằng, dự án Luật đang được chuẩn bị trong thời gian chuẩn bị cho việc sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 1992. Theo chương trình, đến cuối năm 2013 mới thông qua Hiến pháp (sửa đổi), do đó, để bảo đảm tính thống nhất, phù hợp của Luật đất đai (sửa đổi) với Hiến pháp (sửa đổi), đồng thời có thêm thời gian nghiên cứu các vấn đề liên quan một cách thấu đáo, tranh thủ tối đa được các ý kiến đóng góp của các tổ chức chính trị, xã hội, các nhà khoa học, nhà quản lý và đông đảo người dân, đề nghị vẫn trình Quốc hội thảo luận cho ý kiến, sau đó đưa ra lấy ý kiến nhân dân (cùng với dự thảo Hiến pháp) và trình Quốc hội thông qua cùng với Hiến pháp vào cuối năm 2013.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị trong quá trình soạn thảo dự án Luật, Cơ quan soạn thảo cần kịp thời, chủ động nắm bắt tinh thần, chủ trương sửa đổi Hiến pháp năm 1992 để thiết kế các quy định của dự án Luật phù hợp với Hiến pháp (sửa đổi) và vẫn giữ đúng tiến độ, thời gian thông qua dự án Luật để đáp ứng yêu cầu và nguyện vọng của cử tri cả nước.
    II. VỀ CÁC NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN LUẬT
    A. Về những vấn đề còn có ý kiến khác nhau theo tờ trình của Chính phủ
    1. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
    a) Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 34)
    Dự thảo Luật quy định lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 3 cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Theo đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội lồng ghép vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh được lập riêng như quy định của Luật đất đai hiện hành.
    Qua thảo luận, ý kiến chung của Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với quy định về các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của dự thảo Luật. Quy định này sẽ khắc phục được tình trạng thiếu tính liên kết, đồng bộ  trong quy hoạch giữa các tỉnh, các vùng; góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, đồng thời tiết kiệm được chi phí và rút ngắn thời gian lập quy hoạch sử dụng đất, nhất là cấp xã.
    Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị cần tiếp tục thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 04 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện và xã), trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã là quy hoạch thiết kế chi tiết để phục vụ cho công tác quản lý đất đai.
    b) Về trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 41 và Điều 42)
    Dự thảo Luật quy định trách nhiệm lập, thẩm định để trình duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh từ Chính phủ sang Thủ tướng Chính phủ; trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện; thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
    Qua thảo luận, có ý kiến tán thành quy định trên nhằm tăng cường trách nhiệm người đứng đầu, rút ngắn thời gian phê duyệt và cải cách thủ tục hành chính. Ý kiến khác đề nghị cân nhắc việc quy định chuyển thẩm quyền từ Chính phủ sang Thủ tướng Chính phủ, từ Ủy ban nhân dân sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân vì có thể làm giảm tính phản biện khách quan khi lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch, làm giảm hiệu lực của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đối với trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia vẫn để Chính phủ tổ chức lập và trình Quốc hội quyết định. Thủ tướng Chính phủ có trách nhiệm chỉ đạo các bộ, ngành, cơ quan hữu quan giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Đề nghị bổ sung quy định về thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, có Hội đồng thẩm định do Chính phủ thành lập.
    Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện cũng vẫn nên giao Ủy ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức lập để bảo đảm tính toàn diện, khách quan và hiệu lực của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
    Ngoài ra, đề nghị Cơ quan soạn thảo cân nhắc và có các phương án quy định về trách nhiệm, thẩm quyền tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện cho phù hợp với chủ trương đổi mới tổ chức chính quyền địa phương đang được xây dựng trong quá trình sửa đổi Hiến pháp năm 1992.
    2. Về cơ chế thu hồi đất (Mục 1 Chương V)
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí với quy định của dự thảo Luật là Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất sạch; sau đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế- xã hội. Các ý kiến cũng đề nghị đất đã nằm trong quy hoạch thì không cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án vì sẽ làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phức tạp thêm do chênh lệch về giá bồi thường, từ đó dẫn đến việc so bì, khiếu kiện trong nhân dân. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của pháp luật có liên quan, nếu lập dự án và chuyển mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
    Một số ý kiến đề nghị cân nhắc tính khả thi của việc thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất sạch vì khả năng nguồn ngân sách nhà nước chi trả cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Hơn nữa, việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhu cầu của các dự án đầu tư và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng thời kỳ. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch mà giao, cho thuê để sử dụng sẽ dẫn đến lãng phí đất đai, nhất là các công trình hạ tầng có thời gian thực hiện kéo dài nhiều năm. Đối với đất quy hoạch để xây dựng cơ sở hạ tầng như giao thông, thủy lợi... thì căn cứ vào tiến độ dự án, yêu cầu sử dụng đến đâu thu hồi đến đó để tránh lãng phí đất đai. Ngoài ra, để bảo đảm kinh phí cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, đề nghị quy định rõ về cơ chế tài chính cho hoạt động của tổ chức này. Đề nghị có cơ chế để nhà đầu tư ứng tiền cho Tổ chức phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước.
    Có ý kiến đề nghị, cần xem xét thêm về khái niệm “thu hồi đất” và đề nghị sử dụng khái niệm “trưng mua quyền sử dụng đất” vì quyền sử dụng đất là quyền tài sản và cũng được coi là tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Có ý kiến đề nghị làm rõ căn cứ, quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế-xã hội, không quy định chung là “Các trường hợp khác do Chính phủ quy định”.
    3. Về việc bồi thường, hỗ trợ đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm (Điều 52)
    Dự thảo Luật quy định không bồi thường về đất và tài sản đã đầu tư trên đất thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi do vi phạm nhằm nâng cao ý thức của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm hơn; tránh tình trạng phát sinh dự án vì mục đích đầu cơ.
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị, về nguyên tắc, đất bị thu hồi do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất là không bồi thường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc vi phạm có lý do khách quan, bất khả kháng như khủng hoảng kinh tế, thiên tai... Nếu Nhà nước thu hồi không bồi thường thì thiệt thòi cho người sử dụng đất. Do đó, cũng cần xem xét từng trường hợp cụ thể để bồi thường cho người sử dụng đất phần tài sản đã đầu tư trên đất.
    4. Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 66, Điều 90)
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với quy định của dự án Luật: quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao trách nhiệm cá nhân người đứng đầu Ủy ban nhân dân và góp phần cải cách thủ tục hành chính.
    5. Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất (các điều 62, 63, 64)
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với dự án Luật tiến tới xóa bỏ bao cấp trong sử dụng đất nhằm bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn; bãi bỏ quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức sự nghiệp; các tổ chức này phải chuyển sang áp dụng hình thức thuê đất, trước mắt có thể xem xét miễn tiền thuê đất đối với một số đơn vị sự nghiệp như y tế, giáo dục, thể dục, thể thao,... thuộc lĩnh vực khuyến khích xã hội hóa. Tuy nhiên, cần có định mức sử dụng đất để giới hạn diện tích mà mỗi đơn vị sự nghiệp được miễn tiền thuê đất, trường hợp vượt hạn mức, đơn vị sự nghiệp phải trả tiền thuê đất.
    Việc quy định giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc xây dựng nhà ở hỗn hợp cả để bán và cho thuê nhằm đảm bảo bình đẳng trong việc sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, phù hợp với chủ trương hội nhập, đồng thời sẽ thuận lợi hơn trong việc xử lý cơ chế tài chính khi nhà đầu tư thực hiện chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở.
    Về đấu giá quyền sử dụng đất, có ý kiến cho rằng không nên quá kỳ vọng vào việc đấu giá quyền sử dụng đất vì mỗi dự án có nhu cầu sử dụng diện tích đất khác nhau nên rất khó đấu giá. Nhiều trường hợp có những dự án lớn, có nhu cầu sử dụng đất lớn thì vẫn nên giao đất theo dự án. Có ý kiến đề nghị cho thuê đất cũng nên tổ chức hình thức đấu giá quyền thuê đất để tăng thu cho ngân sách nhà nước, nhất là những vị trí đắc địa có khả năng sinh lời cao tại các đô thị. Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị dự án Luật cần có các quy định đảm bảo tính linh hoạt trong giao đất, cho thuê đất trên cơ sở quy định rõ những trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá thuê đất để bảo đảm công khai, minh bạch trong quá trình nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần thực hiện cả việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư để bảo đảm tính linh hoạt, khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
    6. Về giá đất (Mục 2 Chương VIII)
    Về nguyên tắc xác định giá đất: Nhiều ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định: “Giá đất do Nhà nước xác định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước” vì việc xác định giá đất “sát với giá thị trường” như hiện nay là rất khó do thị trường luôn biến động, mặt khác ở nước ta còn có những vùng, những loại đất chưa có thị trường.
    Về Nhà nước định giá đất: Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành quy định của dự thảo Luật về Nhà nước định giá đất với việc có khung giá của Chính phủ cho từng loại đất phù hợp với từng vùng. Trên cơ sở khung giá của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá của địa phương. Khung giá đất, bảng giá đất ổn định, chỉ điều chỉnh khi giá đất trên thị trường có thay đổi lớn. Có ý kiến đề nghị quy định rõ giá đất thị trường có thay đổi lớn là bao nhiêu phần trăm, lấy giá thị trường nào để so sánh ngay trong dự thảo Luật. Bảng giá đất ban hành lần đầu thì phải thông qua Hội đồng nhân dân cùng cấp nhưng khi cần thay đổi thì Ủy ban nhân dân chủ động, kịp thời điều chỉnh bảng giá và báo cáo Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất.
    Về mục đích xác định giá đất: Có ý kiến cho rằng, giá đất vừa phục vụ mục đích tĩnh (tính thuế) song lại dùng cho mục đích động (bồi thường) nên không phù hợp. Đề nghị giá đất do Nhà nước quy định sử dụng cho mục đích tính thuế và các mục đích mang tính ổn định như xác định tiền giao đất, tiền thuê đất vv… còn đối với xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nên xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật giá với sự tham gia của các tổ chức định giá đất tại thời điểm thu hồi. Có ý kiến đề nghị, giá đất của Nhà nước ban hành chỉ quy định sử dụng vào mục đích tính các loại thuế, các mục đích còn lại dựa trên giá thu thuế để điều tiết. Cũng có ý kiến đề nghị giá đất của Nhà nước được áp dụng cho tất cả các trường hợp.
    7. Về thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (Điều 109)
    Dự thảo Luật quy định thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân hạn thống nhất là 50 năm, không phân biệt đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm.
    Qua thảo luận, một số ý kiến đề nghị thực hiện giao đất nông nghiệp không thời hạn cho hộ gia đình, cá nhân để người dân yên tâm đầu tư, sản xuất; việc quy định thời hạn không có nhiều ý nghĩa và sẽ làm tăng thêm các thủ tục hành chính và chi phí cho việc gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn.
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt cần được quản lý chặt chẽ, được phân phối đúng người sử dụng nên cần giữ thời hạn giao đất nông nghiệp. Việc kéo dài thời hạn sử dụng đất lên 50 năm sẽ khắc phục được sự bất bình đẳng giữa thời hạn sử dụng đất của nông dân với doanh nghiệp, người nông dân gắn bó hơn với đồng ruộng, yên tâm đầu tư sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
    8. Về hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 113)
    Dự thảo Luật quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông  nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân và giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với đặc điểm của từng vùng và từng thời kỳ.
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt, gắn bó mật thiết với nông dân, có vai trò quan trọng trong việc bảo đảm ổn định đời sống nông thôn, tạo việc làm, ổn định xã hội. Việc quy định hạn mức giao đất để bảo đảm công bằng khi giao đất; quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất để khuyến khích người sử dụng đất tích tụ đất đai trong hạn mức để phát triển nông nghiệp theo hướng công nghiệp, hiện đại và hạn chế tích tụ đất đai quá lớn trong quá trình sử dụng đất. Cũng có ý kiến đề nghị bỏ hạn mức.
    Về hạn mức cụ thể, các ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế rất khác nhau. Có ý kiến nhất trí với dự thảo, có ý kiến đề nghị không quá 5 lần. Một số ý kiến đề nghị giữ nguyên hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật đất đai hiện hành, nhưng tạo điều kiện cho tích tụ đất đai bằng cách khuyến khích người có nhu cầu sử dụng diện tích lớn thuê lại đất của nông dân để tổ chức sản xuất, kinh doanh. Phần đất vượt hạn mức do thuê lại của nông dân không phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Quy định này bảo đảm cho người có đất nhưng không có điều kiện tổ chức lao động sản xuất vẫn có nguồn thu ổn định từ việc cho thuê quyền sử dụng đất của mình.
    9. Về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn (Điều 155)
    Dự thảo Luật quy định cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Việc thế chấp phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cụ thể.
    Về vấn đề này, trong Thường trực Ủy ban Kinh tế có 2 loại ý kiến khác nhau. Nhiều ý kiến cho rằng đây là vấn đề mới chưa có thực tế để tổng kết rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản thế chấp như thế nào. Do đó, đề nghị chưa nên quy định vấn đề này trong dự án Luật đất đai (sửa đổi) mà giao cho Chính phủ quy định rõ tiêu chí và xác định cụ thể các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định.
    Cũng có ý kiến đề nghị không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại các ngân hàng nước người vì đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia.
    10. Về giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 181)
    Nhiều ý kiến tán thành với quy định của dự án Luật về vấn đề này, đề nghị bãi bỏ Điều 264 của Luật tố tụng hành chính nhằm giảm bớt cấp hành chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai và bảo đảm sự thống nhất với quy định của Luật khiếu nại năm 2011, khiếu nại đã có quyết định giải quyết lần hai thì cơ quan hành chính không được thụ lý để giải quyết.
    Cũng có ý kiến đề nghị, đối với đất đai, cần có các quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp và khiếu nại riêng. Đề nghị cần thành lập cơ quan tài phán hành chính về đất đai. Tranh chấp đất đai nếu hòa giải không thành thì đưa ra tòa án vì đây là tranh chấp dân sự. Khiếu nại lần 1 do cơ quan hành chính giải quyết, lần 2 ra tòa hành chính chứ không để lựa chọn hoặc tòa hành chính hoặc cơ quan hành chính cấp trên rất phức tạp, xu hướng người dân đi theo con đường hành chính lên tận Thanh tra Chính phủ.
    B. Về một số nội dung cụ thể của dự án Luật
    1. Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật (Điều 1)
    Có ý kiến đề nghị nên xem xét lại phạm vi điều chỉnh liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đề nghị dự thảo Luật này chỉ điều chỉnh các quan hệ hành chính phát sinh trong lĩnh vực đất đai giữa các cơ quan nhà nước hoặc giữa người sử dụng đất với Nhà nước như vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... còn các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 26, Điều 81, Điều 82, từ Điều 84 đến Điều 90 của dự thảo Luật) nên được điều chỉnh thống nhất và toàn diện trong dự án Luật đăng ký bất động sản.
    Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, đăng ký đất đai là nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về đất đai. Quy định này mang tính kế thừa, thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai , đáp ứng yêu cầu xây dựng hồ sơ địa chính để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ đất đai; là thủ tục hành chính do cơ quan của Nhà nước thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; thông qua đăng ký đất đai Nhà nước mới kiểm soát được các giao dịch đất đai và có cơ sở để thu các khoản thuế liên quan đến đất đai, bất động sản. Mặt khác, dự án Luật đăng ký bất động sản hiện không có trong chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XIII.
    2. Về quyền của nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai (Chương II)
    Về quyền của đại diện chủ sở hữu: Có ý kiến cho rằng, quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai tại khoản 2 Điều 12 có những quyền thuộc về Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội. Các quyền quyết định quy hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định các chính sách tài chính về đất đai là những quyền mà nhà nước nào cũng có cho dù không phải là đại diện chủ sở hữu toàn dân.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo rà soát lại để sắp xếp quy định hợp lý, tách bạch rõ các quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của Nhà nước với tư cách là người quản lý đất đai, lãnh thổ.
    Về quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất của Nhà nước: Có ý kiến cho rằng quy định này không khả thi và làm phát sinh thủ tục phức tạp vì Nhà nước không thể và không cần thiết phải thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng trong tất cả các trường hợp người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo quy định rõ ràng, cụ thể về các trường hợp Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất; các điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện quyền này để bảo đảm tính khả thi của Luật.
    3. Về vấn đề công chứng các giao dịch, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 149)
    Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định vào Điều 149 của dự án Luật quy định về công chứng, chứng thực các hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo đó: Hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán, đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở phải công chứng. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo nhu cầu của các bên tham gia. Cũng có ý kiến cho rằng, nếu 2 bên có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đến cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy thì không cần công chứng.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế thấy rằng, đất đai là hàng hóa đặc biệt nên việc thực hiện các hợp đồng về quyền sử dụng đất cần phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để quản lý chặt chẽ và bảo đảm người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế. Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng về quyền sử dụng đất là cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Việc thực hiện các hợp đồng về quyền sử dụng đất cần có 2 thủ tục: công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký biến động đất đai theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 80 của dự án Luật. Thực hiện Luật đất đai 2003 và Luật công chứng giai đoạn vừa qua cho thấy, việc công chứng các hợp đồng về quyền sử dụng đất được thực hiện tương đối thuận lợi ở các đô thị lớn vì có nhiều Văn phòng công chứng (do công chứng viên thành lập) nhưng ở vùng nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì chỉ có Phòng công chứng thuộc Sở Tư pháp nên việc công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất của người dân rất khó khăn. Để giải quyết vấn đề này đáp ứng yêu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị không quy định bắt buộc các hợp đồng về quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất nếu có yêu cầu của người sử dụng đất.
    4. Về đấu giá quyền sử dụng đất (các điều 53, 102, 170)
    Có ý kiến cho rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản. Do vậy, khi thực hiện bán đấu giá thì phải tuân theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Theo đó, tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp chỉ bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế thấy rằng, đất đai là loại tài sản đặc biệt nên việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai và phải theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, Luật đất đai (sửa đổi) cần thiết quy định về tổ chức có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất, còn trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
    5. Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Mục 5 Chương XI Dự thảo)
    Có ý kiến cho rằng, tại Điều 169 dự thảo Luật quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân hiện có một trong các loại giấy tờ hợp lệ, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đề nghị dự thảo Luật tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật đất đai hiện hành là cho phép người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
    Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định giải quyết dứt điểm các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây nhưng không đúng quy định của pháp luật đất đai nên người sử dụng đất không thực hiện được các quyền về chuyển quyền sử dụng đất.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến trên để quy định đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Trên thực tế, nhiều trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nguyên nhân là do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai triển khai chậm.
    6. Về giới hạn sử dụng độ sâu trong lòng đất
    Có ý kiến đề nghị dự án Luật cần có quy định về giới hạn độ sâu trong lòng đất mà người sử dụng đất được sử dụng. Nếu không quy định giới hạn độ sâu mà người sử dụng đất có quyền sử dụng thì hành vi sử dụng phần ngầm dưới lòng đất của người sử dụng đất sẽ ảnh hưởng lớn đến việc quy hoạch và xây dựng các công trình hạ tầng công cộng ngầm của Nhà nước.
    Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến trên để quy định về giới hạn độ sâu trong lòng đất mà người sử dụng đất được sử dụng.
    Ngoài các vấn đề nêu trên, còn có một số ý kiến về các nội dung cụ thể trong các chương, điều và kỹ thuật lập pháp, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo nghiên cứu tiếp thu để hoàn chỉnh dự án Luật.
    Xin kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

THƯ VIỆN QUỐC HỘI - VĂN PHÒNG QUỐC HỘI
Địa chỉ: 22 Hùng Vương, Ba Đình, Hà Nội     Điện thoại: 080.46019     Fax: 080. 48278  
Email:
thuvienquochoi@qh.gov.vn | thuvienquochoi@gmail.com